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鸿鹊分享|长租公寓的定价

2021-04-15 admin 访问量:4340次
大家好,又到了我们的分享时间了。近来部分业内朋友向我们咨询长租公寓的收益管理,他们都很关注长租公寓的定价。那么,关于长租公寓我们需要关注哪些点,应该如何定价呢?今天我们就来聊一聊长租公寓的相关关联因素及定价特征。

“长租公寓”,又名“白领公寓”,“单身合租公寓”,是房地产三级市场一个新兴的行业,将业主房屋租赁过来,进行装修改造,配齐家具家电,以单间的形式出租给房屋周边的白领上班人士。

现在“长租公寓”这个概念已经慢慢为大家接受。在传统租赁市场上,租客的租赁时间一般为一年。“长租公寓”在北上广深迅速发展,这些城市的特点是人口净流入、商品房价格高企。租房人群年龄偏低,由于经济水平有限,只能通过租房解决居住问题。

“长租公寓”的租赁价格受到周边配套、房内配套、交通、楼层、朝向、离工作区域的距离、市场供应量等多种因素的影响,“长租公寓”和酒店不同,受到短期需求波动的影响较小。“长租公寓”的这些特点,决定了其定价方式和酒店定价有较大区别。

波士顿有家房产经纪公司,苦于不能为出售的房价精准定价。价格定高了卖不出去,定低了拿到的佣金就少了。为了解决这一问题,他们请数据科学家帮助他们制定科学的定价模型。数据科学家先请这家房产经纪公司思考对房价会产生影响的因素,并把这些因素一一列出:

CRIM: 城镇人均犯罪率 

ZN: 住宅用地所占比例

INDUS: 城镇中非住宅用地所占比例

CHAS: 虚拟变量,用于回归分析

NOX: 环保指数

RM: 每栋住宅的房间数

AGE: 1940 年以前建成的自住单位的比例

DIS: 距离 5 个波士顿的就业中心的加权距离

RAD: 距离高速公路的便利指数

TAX: 每一万美元的不动产税率

PTRATIO: 城镇中的教师学生比例

B: 城镇中的黑人比例

LSTAT: 地区中有多少房东属于低收入人群

MEDV: 自住房屋房价中位数(也就是均价) 

随后,数据科学家计算了这些因素之间,以及这些因素和价格间的相关性,并用颜色表示了相关性的情况。下图中,偏暖色调是正相关,偏冷色调是负相关,颜色越深相关性越强。 

最后,数据科学家剔除了弱相关项,保留了强相关性项,对数据进行了处理,提取了相关系数,形成模型,量化了各因素对价格的影响,帮助用户更合理地定价。 

“长租公寓”的定价比酒店定价更复杂,更需要专业人员帮助形成定价模型。鸿鹊不仅有酒店客户,也在为“长租公寓”客户实现数据化运营做贡献。

以上就是我们本期分享的关于长租公寓的关联因素及定价相关问题。感谢大家的观看。想要了解更多的收益管理知识,欢迎关注我们,和我们一起探寻收益管理的奇妙世界。


另外,自去年12月份我们在杭州成功举办餐饮收益管理公开课以来(参考点击报道《餐饮数据分析与收益管理 公开课(杭州站)圆满结束),越来越多的酒店、餐饮业朋友向我们寻求增加餐饮收益管理的课程,经过多方讨论和协商,我们再次邀请到崔明月老师为大家在广州带来一场《餐饮数据分析与收益管理公开课》的分享。有兴趣的朋友们,欢迎点击(报名链接)进行报名。


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作者介绍


马兢(鸿鹊副总裁)

上海鸿鹊信息科技有限公司副总裁

中国知名酒店收益管理专家

美国康奈尔大学酒店收益管理认证

鸿鹊收益管理系统HiYield RMS主要设计者之一

国内首位基于数据科学的量化收益管理课程设计者

毕业于上海外国语大学、具有二十多年酒店管理实战经验,曾任职于Nikko、Accor、Carlson、Wyndham、Jumeirah、Minor、万达等国内外知名豪华酒店及集团,分布在国内一二三线城市及国外一线城市,既有商务、度假酒店、也有国宾馆和服务公寓;还曾供职于中国最大的酒店信息管理系统供应商石基信息,担任系统培训师。精通各种PMS、CRS、ChanneI Manager和RMS。

曾为锦江、富力、保利、铂涛、开元、华侨城、君澜、绿城、建发、宝龙、世茂、中南、金科等酒店、集团的近千名酒店管理人员提供收益管理理论和实战技法培训,并带领负责指导和带领团队为HiYieId RMS近400家酒店用户提供培训、咨询和诊断工作。

擅长基于鸿鹊HiYield收益管理系统、Excel、Weka、GEKKO、scikit-learn的数据分析、数据挖掘及量化收益管理,以及培训和指导各类酒店的团队高效地开展收益管理工作。


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